Immobilienverkauf nie ohne Notar

Der Verkauf von Immobilien in Essen, München oder Berlin ist ein komplexer Vorgang. Damit ein solch' kostenintensives Unterfangen deutschlandweit reibungslos funktioniert, lotsen Notare Käufer und Verkäufer durch das Immobilien­geschäft. Die Interessen sind auf beiden Seiten klar: Ein Käufer möchte auf schnellstem Wege einziehen und der Verkäufer den Kauf­preis möglichst zeitnah auf seinem Konto haben.

Ein Notar hilft den Parteien, dass sie schnell und sicher ans Ziel kommen. Der Gesetzgeber schreibt sogar vor, dass jeder Immobilienkauf von einem Notar beurkundet werden muss. In der Regel werden die Kosten dem Käufer auferlegt, wobei der Notar jedoch als neutrale Instanz für beide Seiten für die Klärung von Fragen da ist.

Bevor der Notar einen Entwurf für den Kauf­vertrag ausarbeitet, werden die Parteien zu einer Vorbesprechung geladen, um folgende Sachverhalte zu klären:

• Existiert eine bestehende Grundbuchlast?
• Erfolgt der Kauf auf Kredit?
• Was sind die Modalitäten für Zahlung und Über­gabe?
• Wie ist der Umgang mit eventuell bestehenden Miet­verhält­nissen?

Im Idealfall sieht der Notar das Grund­buch im Vorfeld des Vorgespräches ein. Das Grundbuch, was beim Amts­gericht geführt wird in dessen Bezirk das Grund­stück liegt, enthält Informationen über die ­Eigentums­verhält­nisse und recht­liche Lasten auf dem Grund­stück.

Lasten können zum Beispiel Wegerechte von Nach­barn sein. Häufig steht im Grund­buch bereits eine Grund­schuld. Die Grund­schuld ist ein Verwertungs­recht, auch Pfandrecht genannt. Wird ein Immobilien­kredit in Anspruch genommen, muss der Bank meist ein solches Verwertungs­recht als Sicherheit eingeräumt werden.

Im Kauf­vertrag wird dann vereinbart, dass der Käufer den noch offenen Betrag in Anrechnung auf den Kauf­preis an die alte Bank des Verkäufers zahlt. Die beim Verkäufer verbleibende Kauf­summe reduziert sich dementsprechend. Erhält die Bank ihr Geld, wird sie der Löschung der Grund­schuld zustimmen. So erhält der nächste Eigentümer die Immobilie frei von fremden Lasten.

Nach dem Vorgespräch formuliert der Notar einen Kauf­vertrags­entwurf. Beim Verkauf gebrauchter Häuser und Wohnungen wird im Kauf­vertrag üblicherweise die Haftung für „Sachmängel“ in der Regel ausgeschlossen.

Beim Beur­kundungs­termin trägt der Notar den Vertragsentwurf vor und beant­wortet Fragen beider Seiten.

Ist alles unterzeichnet, geht es dann mit folgenden Punkten weiter:

Der Notar beantragt, dass zugunsten des Käufers zunächst eine „Auflassungs­vormerkung“ im Grund­buch einge­tragen wird. Die Vormerkung schützt den Käufer davor, dass bis zu seiner Eintragung als Eigentümer Gläubiger des Verkäufers an die Immobilie heran­wollen. Sobald die Vormerkung einge­tragen ist, kann der Käufer den Kauf­preis zahlen. Er muss nicht warten, bis er als Eigentümer im Grund­buch steht.

Die Vormerkung ist zwar keine Pflicht, aber dringend zu empfehlen, auch wenn sie je nach Höhe des Kauf­preises einige hundert Euro kostet. Ohne Vormerkung droht Käufern im schlimmsten Fall der Verlust ihres Geldes.

Damit der neue Eigentümer einge­tragen werden kann, fordert der Notar alle dafür notwendigen Unterlagen an. Stehen etwa noch alte, vom Verkäufer bestellte Grund­schulden im Grund­buch, werden diese jetzt gelöscht.

Zum Schutz des Käufers wird der Notar das Eigentum auch erst dann auf den Käufer umschreiben lassen, nachdem er sich von der ordnungs­gemäßen Zahlung des Kauf­preises über­zeugt hat.

Ist der Kauf­vertrag beur­kundet, schickt der Notar eine Kopie an das Finanz­amt. Das Amt fordert den Käufer dann zur Bezahlung der Grund­erwerb­steuer auf. Nur wenn die Steuer beglichen ist, stellt das Finanz­amt die sogenannte Unbe­denk­lich­keits­bescheinigung aus, ohne die eine Immobilie nicht umge­schrieben werden kann.

Nach Abschluss des Vertrags dauert es zwei bis acht Wochen, bis der Notar alle Unterlagen zusammen gesammelt hat. Danach fordert er zur Zahlung des Kauf­preises auf – zum Beispiel inner­halb von zwei weiteren Wochen. Der Kauf­preis wird direkt auf das Konto des Verkäufers über­wiesen oder, wenn dieser noch Bank­schulden hat, direkt an die Bank.

Dass der Käufer das Geld zuerst auf ein Konto des Notars über­weist und der es später an den Verkäufer weiterleitet, geschieht nur noch in Ausnahme­fällen. Etwa dann, wenn der Käufer sofort ins Haus möchte und keine Zeit hat, auf die Eintragung der Vormerkung zu warten. Dann bleibt das Geld solange auf dem Notarander­konto, bis alle Voraus­setzungen für den lastenfreien Immobilien­erwerb des Käufers herbeigeführt sind.

Hat der Verkäufer den Kauf­preis erhalten, kann es noch einige Monate dauern, bis der Käufer als neuer Eigentümer im Grund­buch einge­tragen wird. Die Schlüssel zur Immobilie werden meist schon vorher übergeben. Der Zeitpunkt hierfür wird im Kauf­vertrag fest­gehalten.

Will der Käufer sofort ins Haus, um etwa mit Sanierungs­arbeiten zu beginnen, bekommt er den Schlüssel mitunter schon nach Vertrags­schluss. Meist erhält er diesen erst, wenn der Kauf­preis gezahlt ist.

Mit der Schlüssel­über­gabe gehen meist auch die Lasten der Immobilie auf den Käufer über. Er hat dann die Grund­steuer und Kosten wie Müll- und Abwasser­gebühren zu tragen. Ist das Objekt vermietet, steht ihm aber auch die Miete zu.

Im Kauf­vertrag wird stets vermerkt, dass die Vertrags­partner keine Neben­abreden getroffen und insbesondere den Kauf­preis richtig angegeben haben.

Diese Erklärung im Vertrag ist ernst zu nehmen. Oft verleitet der Blick auf die vom Käufer zu zahlende Grund­erwerb­steuer dazu, dass ein höherer Preis unter der Hand ausgehandelt wird. Parteien, die beim Notar einen nied­rigeren Kauf­preis angeben, machen sich strafbar.

Manchmal treffen beide Seiten ohne Absicht unzu­lässige Neben­abreden: Wenn der Käufer zusätzlich zur Immobilie die Einbauküche oder das noch vorhandene Heizöl über­nehmen möchte und dafür ein Aufpreis vereinbart wird. Das gehört auch in den Kauf­vertrag und muss mit beur­kundet werden. Zusätzliche Steuern fallen dafür nicht an: Wird der Kauf­preis für mitverkaufte Hausbe­stand­teile oder Möbel im Kauf­vertrag gesondert ausgewiesen, fällt dafür auch keine Grund­erwerb­steuer an.