Immobilienverkauf nie ohne Notar
Warum Sie eine Immobilie nie ohne Notar verkaufen sollten erklären wir in diesem Beitrag.
Der Verkauf von Immobilien in Essen, München oder Berlin ist ein komplexer Vorgang. Damit ein solch' kostenintensives Unterfangen deutschlandweit reibungslos funktioniert, lotsen Notare Käufer und Verkäufer durch das Immobiliengeschäft. Die Interessen sind auf beiden Seiten klar: Ein Käufer möchte auf schnellstem Wege einziehen und der Verkäufer den Kaufpreis möglichst zeitnah auf seinem Konto haben.
Ein Notar hilft den Parteien, dass sie schnell und sicher ans Ziel kommen. Der Gesetzgeber schreibt sogar vor, dass jeder Immobilienkauf von einem Notar beurkundet werden muss. In der Regel werden die Kosten dem Käufer auferlegt, wobei der Notar jedoch als neutrale Instanz für beide Seiten für die Klärung von Fragen da ist.
Neutrale Instanz
Bevor der Notar einen Entwurf für den Kaufvertrag ausarbeitet, werden die Parteien zu einer Vorbesprechung geladen, um folgende Sachverhalte zu klären:
- Existiert eine bestehende Grundbuchlast?
- Erfolgt der Kauf auf Kredit?
- Was sind die Modalitäten für Zahlung und Übergabe?
- Wie ist der Umgang mit eventuell bestehenden Mietverhältnissen?
Einblick ins Grundbuch
Im Idealfall sieht der Notar das Grundbuch im Vorfeld des Vorgespräches ein. Das Grundbuch, was beim Amtsgericht geführt wird in dessen Bezirk das Grundstück liegt, enthält Informationen über die Eigentumsverhältnisse und rechtliche Lasten auf dem Grundstück.
Lasten können zum Beispiel Wegerechte von Nachbarn sein. Häufig steht im Grundbuch bereits eine Grundschuld. Die Grundschuld ist ein Verwertungsrecht, auch Pfandrecht genannt. Wird ein Immobilienkredit in Anspruch genommen, muss der Bank meist ein solches Verwertungsrecht als Sicherheit eingeräumt werden.
Im Kaufvertrag wird dann vereinbart, dass der Käufer den noch offenen Betrag in Anrechnung auf den Kaufpreis an die alte Bank des Verkäufers zahlt. Die beim Verkäufer verbleibende Kaufsumme reduziert sich dementsprechend. Erhält die Bank ihr Geld, wird sie der Löschung der Grundschuld zustimmen. So erhält der nächste Eigentümer die Immobilie frei von fremden Lasten.
Bis zur Schlüsselübergabe
Nach dem Vorgespräch formuliert der Notar einen Kaufvertragsentwurf. Beim Verkauf gebrauchter Häuser und Wohnungen wird im Kaufvertrag üblicherweise die Haftung für „Sachmängel“ in der Regel ausgeschlossen.
Beim Beurkundungstermin trägt der Notar den Vertragsentwurf vor und beantwortet Fragen beider Seiten.
Ist alles unterzeichnet, geht es dann mit folgenden Punkten weiter:
Vormerkung
Der Notar beantragt, dass zugunsten des Käufers zunächst eine „Auflassungsvormerkung“ im Grundbuch eingetragen wird. Die Vormerkung schützt den Käufer davor, dass bis zu seiner Eintragung als Eigentümer Gläubiger des Verkäufers an die Immobilie heranwollen. Sobald die Vormerkung eingetragen ist, kann der Käufer den Kaufpreis zahlen. Er muss nicht warten, bis er als Eigentümer im Grundbuch steht.
Die Vormerkung ist zwar keine Pflicht, aber dringend zu empfehlen, auch wenn sie je nach Höhe des Kaufpreises einige hundert Euro kostet. Ohne Vormerkung droht Käufern im schlimmsten Fall der Verlust ihres Geldes.
Unterlagen
Damit der neue Eigentümer eingetragen werden kann, fordert der Notar alle dafür notwendigen Unterlagen an. Stehen etwa noch alte, vom Verkäufer bestellte Grundschulden im Grundbuch, werden diese jetzt gelöscht.
Zum Schutz des Käufers wird der Notar das Eigentum auch erst dann auf den Käufer umschreiben lassen, nachdem er sich von der ordnungsgemäßen Zahlung des Kaufpreises überzeugt hat.
Steuer
Ist der Kaufvertrag beurkundet, schickt der Notar eine Kopie an das Finanzamt. Das Amt fordert den Käufer dann zur Bezahlung der Grunderwerbsteuer auf. Nur wenn die Steuer beglichen ist, stellt das Finanzamt die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, ohne die eine Immobilie nicht umgeschrieben werden kann.
Zahlungsaufforderung
Nach Abschluss des Vertrags dauert es zwei bis acht Wochen, bis der Notar alle Unterlagen zusammen gesammelt hat. Danach fordert er zur Zahlung des Kaufpreises auf – zum Beispiel innerhalb von zwei weiteren Wochen. Der Kaufpreis wird direkt auf das Konto des Verkäufers überwiesen oder, wenn dieser noch Bankschulden hat, direkt an die Bank.
Notaranderkonto
Dass der Käufer das Geld zuerst auf ein Konto des Notars überweist und der es später an den Verkäufer weiterleitet, geschieht nur noch in Ausnahmefällen. Etwa dann, wenn der Käufer sofort ins Haus möchte und keine Zeit hat, auf die Eintragung der Vormerkung zu warten. Dann bleibt das Geld solange auf dem Notaranderkonto, bis alle Voraussetzungen für den lastenfreien Immobilienerwerb des Käufers herbeigeführt sind.
Schlüssel
Hat der Verkäufer den Kaufpreis erhalten, kann es noch einige Monate dauern, bis der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird. Die Schlüssel zur Immobilie werden meist schon vorher übergeben. Der Zeitpunkt hierfür wird im Kaufvertrag festgehalten.
Will der Käufer sofort ins Haus, um etwa mit Sanierungsarbeiten zu beginnen, bekommt er den Schlüssel mitunter schon nach Vertragsschluss. Meist erhält er diesen erst, wenn der Kaufpreis gezahlt ist.
Mit der Schlüsselübergabe gehen meist auch die Lasten der Immobilie auf den Käufer über. Er hat dann die Grundsteuer und Kosten wie Müll- und Abwassergebühren zu tragen. Ist das Objekt vermietet, steht ihm aber auch die Miete zu.
Keine mündlichen Nebenabsprachen
Im Kaufvertrag wird stets vermerkt, dass die Vertragspartner keine Nebenabreden getroffen und insbesondere den Kaufpreis richtig angegeben haben.
Diese Erklärung im Vertrag ist ernst zu nehmen. Oft verleitet der Blick auf die vom Käufer zu zahlende Grunderwerbsteuer dazu, dass ein höherer Preis unter der Hand ausgehandelt wird. Parteien, die beim Notar einen niedrigeren Kaufpreis angeben, machen sich strafbar.
Manchmal treffen beide Seiten ohne Absicht unzulässige Nebenabreden: Wenn der Käufer zusätzlich zur Immobilie die Einbauküche oder das noch vorhandene Heizöl übernehmen möchte und dafür ein Aufpreis vereinbart wird. Das gehört auch in den Kaufvertrag und muss mit beurkundet werden. Zusätzliche Steuern fallen dafür nicht an: Wird der Kaufpreis für mitverkaufte Hausbestandteile oder Möbel im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen, fällt dafür auch keine Grunderwerbsteuer an.